No me devuelven la garantía de arriendo: qué hacer
Terminaste tu contrato de arriendo, entregaste el departamento o la casa y el arrendador simplemente no te devuelve el mes de garantía. Es una de las situaciones más frecuentes entre arrendatarios en Chile, y la buena noticia es que la ley te respalda. La garantía es dinero tuyo: solo cubre obligaciones que efectivamente dejaste pendientes (rentas, cuentas o daños reales), no el desgaste normal de vivir en el inmueble. Ten presente que el "mes de garantía" no está regulado en detalle por una ley específica; se rige principalmente por lo que dice tu contrato y por las reglas generales del Código Civil sobre arrendamiento, junto con la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, que fija el procedimiento para reclamar ante los tribunales. Esta es información general para orientarte y no reemplaza la asesoría de un abogado. Si el monto es alto o el arrendador se niega a responder, conviene que revises tu caso con un profesional.
Última actualización: 11 de septiembre de 2026
Plazo importante
Hasta 5 años para exigir la devolución ante tribunales
No existe un plazo legal específico que obligue al arrendador a devolver la garantía en 30 o 60 días: esas cifras que circulan en internet vienen de la costumbre o de lo que diga tu contrato, no de la ley. El plazo legal que sí puedes citar es la prescripción: la acción para cobrar la garantía es, por regla general, una acción ordinaria que prescribe en 5 años contados desde que la obligación se hizo exigible (en general, desde que terminó el contrato y entregaste el inmueble). Aun así, mientras más rápido reclames, más fácil será reunir pruebas y recuperar tu dinero, así que no lo dejes pasar.
Base legal: Artículo 2515 del Código Civil (prescripción de acciones ordinarias); Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos; reglas generales del arrendamiento del Código Civil (arts. 1915 y siguientes).
Qué hacer, paso a paso
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Reúne y ordena todas tus pruebas
Junta el contrato de arriendo firmado, los comprobantes de pago de rentas, las cuentas de agua, luz y gas al día, los gastos comunes pagados, el inventario o acta de entrega inicial, y fotos o videos del estado del inmueble tanto al recibirlo como al entregarlo. Guarda también toda la comunicación con el arrendador (correos, mensajes). Estas pruebas serán la base de tu reclamo y, si llegas a demandar, lo que decidirá el juicio.
- 2
Revisa el contrato y calcula lo que realmente corresponde
Lee qué dice tu contrato sobre la garantía: monto, condiciones de devolución, plazo y si contempla reajuste. Verifica que no dejaste rentas impagas, cuentas de servicios pendientes ni gastos comunes atrasados, porque eso sí puede descontarse legalmente. El arrendador solo puede retener por deudas reales o por daños que excedan el desgaste normal del uso; nunca por pintura desgastada, limpieza o fallas que ya existían al inicio.
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Envía una carta formal de requerimiento
Deja el reclamo por escrito: envía una carta certificada al domicilio del arrendador o un correo electrónico con constancia, no solo mensajes de WhatsApp. Indica que terminó el contrato, que entregaste el inmueble, que exiges la devolución de la garantía, fija un plazo razonable (por ejemplo, 10 días hábiles) y menciona que, de no responder, evaluarás iniciar acciones legales conforme a la Ley 18.101. Esta carta demuestra tu buena fe y suele destrabar muchos casos.
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Intenta un acuerdo o una mediación
Antes de ir a juicio, busca una solución directa. Puedes acudir gratuitamente a la Corporación de Asistencia Judicial (CAJ) para orientación y mediación, o proponerle al arrendador un acuerdo por escrito. Si aceptan una cifra, deja constancia firmada de que ese pago salda la garantía por completo. Un acuerdo evita el tiempo y el costo de un juicio.
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Presenta la demanda ante el tribunal competente
Si no hay respuesta ni acuerdo, puedes demandar la devolución de la garantía ante el juzgado competente del lugar donde está el inmueble. Según el artículo 17 de la Ley 18.101, por regla general conocen estos juicios los jueces de letras en lo civil, sin perjuicio de las atribuciones que la ley reconoce a los jueces de policía local que sean abogados en las comunas donde corresponda. La demanda se tramita conforme al procedimiento especial de la Ley 18.101, que contempla una audiencia (comparendo) de contestación, conciliación y prueba. Puedes pedir la devolución más el reajuste e intereses que correspondan.
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Asiste al comparendo y sigue el juicio
En la audiencia, el juez primero llama a conciliación: si hay acuerdo, termina el conflicto. Si no, el arrendador contesta y luego se rinde la prueba (tus comprobantes, fotos, testigos). Con eso el tribunal dicta sentencia y, si te da la razón, ordena devolver la garantía con los reajustes que correspondan. Para presentar y llevar el juicio conviene contar con un abogado; si no puedes costearlo, la CAJ ofrece patrocinio gratuito según tus ingresos.
Errores que debes evitar
- Aceptar descuentos injustos por desgaste normal: el arrendador no puede cobrarte pintura desgastada por el tiempo, limpieza profunda ni fallas que ya existían al inicio. Eso es desgaste por el uso, no un daño que debas pagar tú.
- No dejar registro del estado del inmueble al entregarlo. Sin fotos, video ni acta de entrega firmada, después es tu palabra contra la del arrendador y se vuelve difícil probar que devolviste todo en buen estado.
- Reclamar solo de palabra o por WhatsApp. Sin una carta formal ni comprobantes ordenados, no tienes cómo acreditar que exigiste la devolución si el caso llega a tribunales.
- Creer que ya no se puede hacer nada porque pasaron algunas semanas o meses. La acción para cobrar la garantía prescribe, por regla general, recién a los 5 años, así que casi siempre estás a tiempo de reclamar.
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Ver abogadosPreguntas frecuentes
¿En qué casos el arrendador puede retener legalmente la garantía?+
Solo para cubrir obligaciones reales que dejaste pendientes: rentas impagas, cuentas de servicios (agua, luz, gas), gastos comunes atrasados o daños al inmueble que superen el desgaste natural del uso. No puede retenerla por pintura desgastada por el tiempo, limpieza normal, fallas que ya existían al inicio ni por mejoras que nunca acordaron. Si descuenta algo, lo razonable es que te informe y justifique cada monto con respaldo.
¿Existe un plazo legal para que me devuelvan la garantía?+
No hay una ley que fije un plazo exacto (los 30 o 60 días que se leen en internet vienen de la costumbre o del contrato, no de la ley). Lo que sí puedes exigir es que se devuelva una vez terminado el contrato y entregado el inmueble, sin deudas pendientes. Si el arrendador se niega, en general tienes hasta 5 años para demandar la devolución, según el artículo 2515 del Código Civil. Conviene reclamar cuanto antes de todos modos.
¿Necesito un abogado para reclamar la garantía?+
Para los primeros pasos (carta formal, mediación en la CAJ) no necesitas abogado. Para presentar una demanda ante el tribunal sí conviene contar con patrocinio de un abogado, porque el procedimiento tiene formalidades. Si no puedes pagar uno, la Corporación de Asistencia Judicial (CAJ) entrega orientación y representación gratuita según tus ingresos. Un abogado con experiencia en temas inmobiliarios puede facilitar el proceso.
¿Me deben devolver la garantía reajustada por inflación?+
Depende principalmente de lo que diga tu contrato. Muchos contratos establecen que la garantía se devuelve reajustada según la variación del IPC entre la entrega y la restitución del dinero; si el tuyo lo contempla, puedes exigir ese reajuste. Aunque no lo diga expresamente, al demandar puedes solicitar el reajuste e intereses por el tiempo que el arrendador retuvo tu dinero sin causa. Revisa las cláusulas de tu contrato para saber qué corresponde en tu caso.
Esta información es general y referencial, no constituye asesoría legal. Los plazos y normas pueden cambiar y su aplicación depende de tu caso concreto. Consulta a un abogado antes de tomar decisiones.