Mi arrendatario no paga el arriendo, ¿qué hago?
Tener una propiedad arrendada y que el arrendatario deje de pagar es una situación estresante, pero la ley chilena te entrega herramientas concretas para recuperar tu inmueble y cobrar lo adeudado. Lo primero que debes tener claro es que no puedes echarlo por tu cuenta: el desalojo siempre requiere una orden judicial. Aquí te explicamos, en términos generales, cómo funciona el proceso según la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos y la Ley 21.461 "Devuélveme Mi Casa". Esta es información orientativa y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso concreto.
Última actualización: 11 de septiembre de 2026
Plazo importante
10 días corridos para pagar u oponerse
En el procedimiento monitorio de la Ley 21.461, una vez notificado el arrendatario tiene un plazo de 10 días corridos para pagar la deuda o formular una oposición fundada. Si no paga ni se opone, se le condena al pago y se ordena la restitución del inmueble, que debe desocupar en un plazo no superior a 10 días corridos, con auxilio de la fuerza pública si es necesario. Los plazos exactos dependen de la vía elegida y de cada tribunal.
Base legal: Ley 21.461 "Devuélveme Mi Casa" (2022), que modifica la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos e incorpora el procedimiento monitorio de cobro de rentas (Título III bis, arts. 18-A y siguientes). Terminación por no pago: art. 1977 del Código Civil.
Qué hacer, paso a paso
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Revisa el contrato y reúne las pruebas de la deuda
Ubica el contrato de arriendo (idealmente firmado ante notario, lo que agiliza el procedimiento monitorio) y reúne todo lo que acredite la deuda: comprobantes de los pagos que sí se hicieron, cartolas bancarias, el detalle de los meses impagos con fechas y montos, y las cuentas de servicios básicos o gastos comunes pendientes. Mientras mejor documentada esté la deuda, más rápido y sólido será el juicio.
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Intenta un acuerdo y deja constancia escrita del cobro
Antes de ir a tribunales, muchas veces conviene contactar al arrendatario y buscar un acuerdo de pago. Si no resulta, envía un cobro formal por escrito —por ejemplo, carta certificada o correo con respaldo— indicando los montos adeudados y un plazo para pagar. No es un requisito obligatorio por ley, pero deja un registro de buena fe que sirve como antecedente en el proceso posterior.
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Elige la vía: procedimiento monitorio o juicio de terminación
Tienes dos caminos principales. El procedimiento monitorio de cobro de rentas, creado por la Ley 21.461, es más ágil y apunta a cobrar lo adeudado y recuperar el inmueble; funciona mejor si tienes contrato escrito con firmas autorizadas. La otra vía es el juicio de terminación de arrendamiento por no pago (Ley 18.101), fundado en el artículo 1977 del Código Civil. Un abogado te ayudará a elegir la más conveniente según tu caso.
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Presenta la demanda: terminación más cobro de rentas y cuentas
La demanda se presenta ante el Juzgado de Letras con competencia en el lugar del inmueble. En la misma acción puedes pedir la terminación del contrato, la restitución de la propiedad y el cobro de las rentas insolutas, más las cuentas de servicios básicos y gastos comunes impagos, con sus reajustes e intereses. Por regla general se requiere patrocinio de un abogado; si no puedes costearlo, la Corporación de Asistencia Judicial (CAJ) ofrece orientación y representación gratuita a quienes califican.
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Notificación, reconvenciones de pago y plazo del arrendatario
Un receptor judicial notifica al arrendatario. En el procedimiento monitorio, este tiene 10 días corridos para pagar la deuda o formular oposición fundada: si paga todo, termina el juicio, y si no comparece ni paga, se le condena. En el juicio de terminación por no pago, el artículo 1977 exige dos reconvenciones de pago —la segunda se practica en la audiencia de contestación— para darle una última oportunidad de ponerse al día antes de terminar el contrato.
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Restitución del inmueble con auxilio de la fuerza pública
Si el arrendatario no paga ni desocupa, el tribunal ordena la restitución (lanzamiento). Debe abandonar el inmueble dentro del plazo fijado —en el monitorio, hasta 10 días corridos— y, si no lo hace, el lanzamiento se ejecuta con un receptor judicial y auxilio de Carabineros (fuerza pública). En casos de destrucción o deterioro grave de la propiedad por acción u omisión del arrendatario, la Ley 21.461 permite solicitar la restitución anticipada como medida precautoria.
Errores que debes evitar
- Tratar de echar al arrendatario por mano propia: cambiar la cerradura, sacar sus muebles o cortar la luz, el agua o el gas. La autotutela está prohibida y puede exponerte a responsabilidad civil e incluso penal; el desalojo solo lo autoriza un tribunal.
- No tener contrato escrito ni respaldo de la deuda. Sin pruebas claras (contrato, comprobantes y el detalle de meses y montos impagos) el juicio se alarga y se debilita.
- Dejar pasar los meses sin actuar o recibir pagos parciales sin dejar constancia. Mientras más se acumula la deuda, más difícil es recuperarla; documenta cada abono.
- Creer que basta con un mes de atraso para desalojar de inmediato. Aunque la mora de un período habilita a demandar, la restitución siempre requiere una resolución judicial y respetar sus plazos.
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Ver abogadosPreguntas frecuentes
¿Puedo cambiar la cerradura o cortar los servicios para que se vaya?+
No. En Chile el desalojo solo procede con una orden judicial, ejecutada por un receptor y, de ser necesario, con auxilio de Carabineros. Cambiar cerraduras, sacar pertenencias o cortar la luz, el agua o el gas para presionar al arrendatario puede acarrearte demandas por perjuicios y responsabilidad penal. Por muy injusta que sea la situación, el camino es siempre el tribunal.
¿Cuánto se demora sacar a un arrendatario que no paga?+
Depende de la vía y de si el arrendatario se opone. El procedimiento monitorio de la Ley 21.461 es más rápido y puede resolverse en algunas semanas a pocos meses cuando no hay oposición, mientras que un juicio de terminación tradicional suele tomar varios meses o más de un año. Tener el contrato firmado ante notario y la deuda bien documentada ayuda a acortar los tiempos.
¿Necesito un abogado para demandar?+
Por regla general sí se requiere patrocinio de un abogado para tramitar el juicio. Si no puedes pagar uno, la Corporación de Asistencia Judicial (CAJ) presta orientación y representación gratuita a personas que cumplen los requisitos socioeconómicos. En un marketplace como este también puedes comparar abogados especializados en arrendamiento y cotizar antes de decidir.
¿Puedo cobrar las rentas atrasadas y las cuentas de servicios además del desalojo?+
Sí. En la misma demanda puedes pedir la terminación del contrato, la restitución del inmueble y el cobro de las rentas insolutas, además de las cuentas de servicios básicos y gastos comunes impagos, con sus reajustes e intereses. La Ley 21.461 busca precisamente resolver el cobro y la recuperación de la propiedad dentro de un mismo procedimiento.
Esta información es general y referencial, no constituye asesoría legal. Los plazos y normas pueden cambiar y su aplicación depende de tu caso concreto. Consulta a un abogado antes de tomar decisiones.